Généralement, quand plusieurs personnes décident de se mettre ensemble pour acquérir un bien immobilier, elles optent pour l’indivision. Mais cette formule présente un risque important pour ce qui concerne la protection du bien. À titre d’exemple, les créanciers personnels d’un indivisaire peuvent toujours poursuivre ce dernier sur le bien, causant ainsi le partage de l’indivision.Pour éviter que de telles situations ne surviennent, les parties peuvent opter pour la création d’une SCI (société civile immobilière). Cette dernière simplifie en effet l’exploitation du bien, tout en offrant plus de sécurité.
Pour créer une SCI – qu’elle soit familiale ou financière – il faut accomplir certaines formalités rigoureuses. Dans le présent article, nous vous décrivons ces formalités en plusieurs étapes.
Rédaction des statuts
Comme c’est le cas pour toutes les sociétés, la rédaction des statuts est indispensable pour la création d’une SCI. Les parties peuvent rédiger les statuts sous seing privé, comme ils peuvent avoir recours à un professionnel de droit (avocat, notaire…). Dans tous les cas, il faut faire attention aux mentions obligatoires qui doivent être insérées dans les statuts. Il s’agit de :
- la forme juridique de l’entreprise ;
- la dénomination et l’objet social ;
- le siège social ;
- le capital social et les apports de chaque associé,
- la durée de vie de la société,
- les modalités de fonctionnement de la société.
Idéalement, il faut prévoir statutairement les modalités de modification des statuts. Il en est de même pour les modalités de cession des parts sociales. C’est d’ailleurs elles qui permettent de définir si la société reste ouverte à l’entrée d’autres associés ou si elle est fermée comme dans le cas d’une SCI familiale.
Réalisation des apports en capital
En ce qui concerne la réalisation des apports, aucun capital social minimal n’est fixé par loi pour la constitution d’une SCI. Cependant, la société ne peut avoir un capital nul. Chaque associé, pour obtenir cette qualité, doit effectuer un apport en capital social. Cela peut être un apport en numéraire ou en nature.
L’apport en numéraire désigne l’apport d’une somme d’argent. Dans le cas d’une SCI, les modalités de versement de ces apports sont librement déterminées par les associés. Les apports en nature – apport de biens autres que l’argent (un immeuble par exemple) – lorsqu’ils sont faits, donnent obligatoirement lieu à une publicité foncière. Par conséquent, ils doivent être constatés par un acte notarié.
Signature et enregistrement des statuts
Une fois les apports effectués et les statuts finalisés, les associés peuvent procéder à leur signature. Cette signature marque la date de création de la société.
La signature des statuts se fait obligatoirement par tous les associés. S’il arrive qu’un associé se trouve dans l’incapacité de signer lui-même, il peut produire une procuration — obligatoirement par écrit — à un tiers qui signera pour lui et en son nom.
Une fois les signatures apposées, tous les associés fondateurs doivent recevoir au moins un exemplaire certifié conforme des statuts.
L’enregistrement est obligatoire seulement quand les statuts sont rédigés par acte notarié. Donc si un immeuble est apporté par exemple au capital, les statuts devront faire l’objet d’un enregistrement. Ce dernier se fait auprès du service des impôts dont dépend le siège social de la SCI.
Publication au Journal d’annonces légales
Après la constitution de la SCI, celle-ci doit être annoncée au public. Voilà pourquoi il faut procéder à la publication d’un avis de constitution de la société. La publication doit se faire dans un journal d’annonces légales (JAL) du lieu du siège social de la société. L’avis doit préciser entre autres :
- la date de signature des statuts ;
- la façon dont ont été rédigés les statuts (acte notarié, acte sous seing privé, acte authentique) ;
- la dénomination sociale de la SCI ;
- la forme juridique et l’adresse du siège social ;
- l’objet social ;
- le montant du capital social ;
- les conditions de cession des parts sociales de la SCI.
- les noms, prénoms, adresses pour chaque gérant physique ;
- etc.
Une attestation de publication au JAL est délivrée au gérant lors de la publication.
Déclaration d’existence
La déclaration d’existence est une obligation pour les SCI ayant une activité de location. Elle se fait sur papier libre en double exemplaire. L’entreprise joint à la déclaration deux exemplaires des statuts signés par les associés. L’ensemble doit être adressé au CFE dans les trois mois suivant la constitution de la SCI.
Dépôt de dossier d’immatriculation
Avant d’effectuer la demande d’immatriculation, un formulaire M0 (formulaire de déclaration de constitution) doit être rempli et joint au dossier. Ledit formulaire peut être retiré auprès du Centre de formalité des entreprises (CFE) – organe auprès duquel se fait la demande de l’immatriculation – ou être téléchargé sur le site du service public.
Une fois le formulaire rempli, le dossier d’immatriculation peut être déposé. Il doit comporter les pièces suivantes :
- Le formulaire M0 ;
- Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés ;
- L’attestation de publication au JAL ;
- Un exemplaire du titre d’occupation des locaux ;
- Une copie de l’acte de nomination du gérant, dans le cas où la nomination n’est pas faite dans les statuts ;
- Une copie de la pièce d’identité pour les associés non-gérants ;
- Une copie de la pièce d’identité, une attestation de filiation et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation pour les gérants personnes physiques ;
- Pour les associés et gérants personnes morales : un extrait certifié original de moins de trois mois de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence légale de la personne morale ;
- Pour chaque bénéficiaire effectif : le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise ;
- Un pouvoir en original si le gérant ne signe pas lui-même la déclaration de constitution.
En conclusion, la création d’une société civile immobilière démarre par la rédaction des statuts et finit par le dépôt du dossier d’immatriculation. Chaque étape a ses exigences particulières qu’il faut respecter. Le dépôt de la demande d’immatriculation a un coût à supporter. Il est donc nécessaire de se préparer en conséquence.
